Domande e risposte
Ecco alcune frequenti domande a noi rivolte, non esitare a contattarci per qualsiasi informazione o esigenza….
D: Di cosa tratta La Nuova Riforma Condominiale?
R: La legge 220 del 11/12/12 pubblicata sulla gazzetta ufficiale il 17/12/12 ed entrata in vigore il 18/06/13, riordina ed innova una materia che da oltre trent’anni meritava di essere rivisitata dal Legislatore: il condominio.
D: Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore? Quali sono i primi e principali obblighi che ne conseguono? [art. 1129]
R: Nel caso in cui i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. ‘amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Inoltre… Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L’assemblea può inoltre subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
D: Chi può svolgere l’incarico di amministratore di condominio?
[art. 71 – bis]
R: a) coloro che hanno il godimento dei diritti civili;
b) coloro che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) coloro che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) coloro che non sono interdetti o inabilitati;
e) coloro il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) coloro che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) coloro che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo v del libro v del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
D: Quanto dura l’incarico e c’e’ possibilità di revoca?
[art. 1129]
R: L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata salvo diversa delibera assembleare. L’assemblea infatti può ogni anno deliberare in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
D: Come avviene il passaggio di consegne in caso di revoca dell’incarico.
[art. 1129]
R: Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
D: Perché la “targhetta” ?
[art. 1129]
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
D: Condominio Online? Di cosa di tratta?
[art. 71 – ter]
L’ Amministratore su richiesta dell’assemblea che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del c.c., è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consente agli aventi diritto di consultare, estrarre e stampare copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare (rendiconti, preventivi, nota integrativa e qualsiasi documento richiesto dall’assemblea), controllare la propria situazione dei pagamenti, interagire direttamente con l’amministratore e tutti i condomini. L’accesso è individuale e protetto da una parola chiave e Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet possono essere poste a carico dei condomini.
Più nello specifico… L’amministratore comunicherà ad ogni condomino un codice PID (identificativo del condominio) oltre ad un codice utente e ad una psw (identificativi del singolo condomino); con questi codici di accesso personalizzati e privati potrete accedere alla piattaforma online creata appositamente per il vostro stabile. Attraverso questo sito potrete visualizzare tutta la documentazione “cartacea” inerente il condominio (dalle fatture con le relative quietanza di pagamento, al contratto di assicurazione, al regolamento di condominio, ai principali contratti in essere con i fornitori quali pulizie, ascensorista, caldaista, …), i dati personali e anagrafici della vostra unità, le rate ordinarie o straordinarie che vi sono state richieste con al specifica di quelle che sono già state saldate con le relative scadenze ed eventuali insoluti; questo al fine di garantire una gestione il più limpida possibile nel rispetto della privacy dei singoli. Inoltre sarà possibile
QUALCHE NOZIONE TRIBUTARIA IN MATERIA CONDOMINIALE.
D: Cosa e’ il modello 770?
R: Il Modello 770 è la comunicazione che va a riepilogare le ritenute d’acconto versate dal condominio durante il corso dell’anno. L’incombenza è a carico dell’amministratore come delegato del Condominio – sostituto d’imposta – in carica al 31 dicembre
D: Come funziona la comunicazione annuale alla tributaria detto anche quadro AC?
R: Il quadro AC è la comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria delle spese sostenute dal condominio, non assoggettabili a ritenute alla fonte e d’importo superiore a € 258,23. L’incombenza di tale comunicazione grava sull’amministratore in carica al 31 dicembre, che dovrà presentare tramite il modello UNICO, quindi un’incombenza personale dell’amministratore.
D: Come funziona la certificazione unica?
R: Dal 2015, l’Amministratore del Condominio è tenuto a predisporre ai fornitori una certificazione, denominata CERTIFICAZIONE UNICA, riepilogativa delle ritenute d’acconto versate tramite F24 dal condominio in quanto sostituto d’imposta. Tale certificazione deve essere inviata telematicamente all’agenzia delle entrate tramite professionista abilitato.
D: E’ possibile controllare in tempo reale lo stato dei preventivi o delle spese?
R: L’ Amministratore (sulla base dell’art. 71 – ter), su richiesta dell’assemblea, è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consente agli aventi diritto di consultare, estrarre e stampare copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare (rendiconti, preventivi, nota integrativa e qualsiasi documento richiesto dall’assemblea), controllare la propria situazione dei pagamenti, interagire direttamente con l’amministratore e tutti i condomini. L’accesso è individuale e protetto da una parola chiave.
